Инвестиции в жилую недвижимость Мюнхене и его пригородах
Возможности и расчёты инвестирования в жилую недвижимости в Мюнхене и его пригороде — Если Вы хотите инвестировать — Для инвесторов
1. Инвестиции в жилую недвижимость — рентабельно или нет
Среднестатистическая рентабельность вложения в жилую недвижимость в Мюнхене в 2025 составляет актуально в среднем 1,5 %. Кроме того нужно учитывать длительность инвестиции и принимать участие в управление недвижимости. Покажем рентабельность инвестиции на 2 примерах.
Инвестиция в квартиру с кредитом в 2025 — Частично собственный капитал и кредит
Исходные данные:
- Затраты на покупку квартиры 90 м2 в хорошем районе 2002 года: 900.900 €, так называемые Anschaffungskosten — цена квартиры и все дополнительные расходы
- Расходы на нотариуса, налог на покупку земли и расходы на риелтора вместе 10 %= 2 % + 3, 5 % + 3,57 % + 1,23 %= 81.900 €
- Цена только квартиры: 819.000 €
- Ваш собственный внесённый капитал: 550.000 €
- Ваш заёмный капитал: 350.900, 4 % годовой процент по кредиту (Аннуитет). Вы платите ежемесячную сумму 1698 € со своего дохода со сдачи квартиры в погашение кредита. За 10 лет этого кредита Вы погасите свой кредит на 80.572 € и заплатите 123.188€ проценты банку.
- Годовой доход от сдачи квартиры: 1980 x 12= 23.760 €
- Ваши обязательные затраты по квартире: 282 x 12= 3384 € обслуживание объекта, налог на землю, накопление и наши услуги по управлению — 70 €)
- Нетто годовой доход до вычета налога: 23.760 — 3384=20.376
Налогооблагаемый доход в первый год:
20.376 — 9000 (2 % от Anschaffungskosten здания, без учёта стоимости земли) -13.665= -2.289€. В Германии иностранные инвесторы являются ограниченными плательщиками, так называемые «beschränkte Steuerpflichtige» и облагаются налогом по другому чем резиденты. В этом случае к результату прибавляется фиксированная сумма «Grundfreibetrag», в 2025 он составляет 12096€. В нашем примере при отрицательной доходности не платиться налог.
Чистый доход и рентабельность необходимо рассчитывать за 10 лет, так как процент банка становится от года в год меньше, а сумма погашения кредита больше.
Доход за 10 лет: 237.600 — 33.840 — 123.188 = 80.572 €
Чистая Рентабельность: 80.572/550.000 x 100 %= 14,65% за 10 лет. За 1 год 1,5 %. За 10 лет Вы накопили капитал в форме покупки квартиры, который Вы получили в виде аренды. В расчёте учтены все предстоящие расходы, учитывая проценты банка.
Как мы видим рентабельность в данном примере невысокая, и эта инвестиция служит скорее как надёжное сохранение средств. Снижение доходности в недвижимость в Германии связано в первую очередь с повышением банковского процента с 1,5-2 % до 4 % и стабилизации роста цен на недвижимость в Мюнхене.
Доходность вложений в жилую недвижимость была особенно привлекательна в последние 15 лет, так как цены на недвижимость с 2012 года именно в Мюнхене постоянно росли на среднем 5 % в год. Так если Вы в 2015 за м2 заплатили 5122 €, то в 2025 Вы уже можете продать эту квартиру 8212 € за м2. Ваша рентабельность составила за 10 лет белее 60 %, за год 6 % от продажи квартиры, за счёт роста цен. Дополнительно к дивидентам от сдачи. Такого постоянного и большого прироста в ценах трудно ожидать в следующее десятилетие и таких больших дивидендов.
Инвестиция в квартиру без кредита — полностью за счёт своего капитала для сдачи
Исходные данные:
Затраты по покупке квартиры 90 м2 в хорошем районе 2002 года: 900.900 евро — Anschaffungskosten (цена со всеми дополнительными расходами)
Цена только квартиры: 819.000
Годовой доход от сдачи квартиры: 1950 Евро x 12= 23.400
Ваши обязательные затраты по квартире: 282 x 12= 3384 €
Налогооблагаемый доход:
23.400-3384-9000=11016 евро. Нерезиденты Германии, которые получают налоги от сдачи недвижимости, платят также налог на доход (от 6 до 24 %). В данном случае Вы заплатите от 1070 до 4000 € налог.
Чистый доход и рентабельность:
Доход: 23.400 — 3384-3000=17848 евро
Рентабельность: 17.016/900.900 x 100 %= 1,9 %
Как мы видим рентабельность в данном примере невысокая, и эта инвестиция служит скорее как надёжное сохранение средств с небольшим доходом.
2. Что нужно учитывать при инвестиции в жилую недвижимость
- Если у Вас бессрочный договор аренды с квартиросъёмщиками, и Вы захотите продать квартиру через 10 лет, то расторгнуть договор с квартиросъёмщиками Вы можете только по прописанной в законодательстве причине, для собственного пользования. Так как законодательство защищает особенно квартиросъёмщиков.
- Если Вы оформляете договор аренды на определённый срок, скажем на 10 лет, то Вы можете продать квартиру, без обременений.
- Законодательно Вы можете продать квартиру с квартиросъёмщиками, но её цена будет в среднем ниже на 30 % её рыночной без квартиросъёмщиков.
- Цена новостроек существенно Выше вторичного жилья и начинается от 10000-11.000 €. Цена на аренду этих квартир также намного выше и не ограничивается законодательством.
3. Перспективы на будущее
Долгосрочные перспективы недвижимости в Мюнхене позитивны. Наиболее рентабельными являются новостройки, хотя здесь нужно учитывать высокие цены. Город остается привлекательным местом для квалифицированных рабочих, профессионалов и международных специалистов и студентов, что создает постоянный спрос на аренду и покупку квартиры или дома в ближайшие годы. Могут существовать возможности для более высокой доходности, особенно в периферийных районах или в перспективных районах. Жилая недвижимость в Мюнхене исторически демонстрировала относительно высокую стабильность даже в условиях экономических кризисов. В случае падения спроса или других финансовых потрясений недвижимость в таких городах, как Мюнхен, часто остаётся «безопасным активом». Актуально наблюдается также небольшое падение процентных ставок кредита, что позитивно влияет на рентабельность вложений.
Рынок Мюнхена предлагает большой потенциал для долгосрочных инвесторов, которые ищут более высокую стоимость и стабильный доход от аренды. Однако инвесторам также следует учитывать высокие затраты на вход и актуально невысокую доходность по сравнению с другими рынками.
Поэтому, если вы хотите инвестировать в рынок недвижимости Мюнхена, вам следует тщательно выбирать правильные объекты недвижимости и инвестиционные стратегии, чтобы обеспечить устойчивую прибыльность.
Вы хотите инвестировать в жилую недвижимость в Мюнхене и у Вас серьёзные намерения на сделку — Тогда Вы наш клиент! Опыт, профессионализм, индивидуальный подход и точные расчёты делают нас лучшим выбором для тех, кто ценит качество и надежность.
Наши услуги в деталях:
- Подбор и продажа жилых объектов недвижимости в Мюнхене
- Оценка рентабельности объекта
- Консультации по подбору недвижимости и рентабельности капиталовложения
- Профессиональная оценка недвижимости по немецким стандартам
- Полное юридическое сопровождение сделок
- Услуги для успешного получения кредита для коммерческой и жилой недвижимости
- Дополнительные услуги: заказ переводчика для подписания нотариального договора
- Управление объектом недвижимости в Мюнхене и его пригородах, в случае если Вы уже имеете недвижимость
Интересное о недвижимости Мюнхена
