Недвижимость в Мюнхене » Интересное о недвижимости в Мюнхене » Процесс продажи квартиры или дома в Мюнхене / Германии

Процесс продажи квартиры или дома в Мюнхене

Пошаговая процедура продажи квартиры или дома в Мюнхене. Как продать? Что важно? Какие документы? Где взять информацию? Кто оказывает эти услуги? Всё Вы найдёте здесь.

Если Вы россиянин и хотите продать своё имущество в Мюнхене дистанционно, то Вы найдёте информацию в другой статье.

1. Определение рыночной стоимости недвижимости

Если Вы решили продать свою недвижимость, то первый шаг это узнать рыночную стоимость Вашего объекта. Это пожалуй самое важное и определяет в дальнейшем успех Вашей сделки. Интуитивно подходить к этому вопросу не рекомендуется, здесь нужна точность. Если Вы занизите цену Вашего объекта, то сделка Вас будет не очень удачная. Если Вы значительно завысите цену объекта, тем самым снизите спрос и рискуете не продать по этой цене и потерять время и клиентов. Поэтому очень важно оценить придельно точно рыночную цену объекта. В Германии существует 3 способа определения цены, одна из которых Sachwertverfahren (фактическая цена объекта) наиболее распространена среди специалистов и требует достоверной информации от государственных оценщиков, навыков и точных подсчётов по немецким схемам. Параллельно или затем Вас коснётся тема сбора документов для объекта.

2. Сбор документов для продажи недвижимости

В зависимости продаёте ли Вы квартиру или дом список необходимых документов для продажи будет немного отличаться. В таблицах мы максимально точно сгруппировали необходимые документы для дома и квартиры отдельно, сперва как этот документ называется на немецком, затем на русском:

Для квартиры

Grundriss (план квартиры и расчет жилой площади)
Lageplan und Baubeschreibung (план участка и описание строительства)
Teilungserklärung (Ваша часть квартиры к общей площади)
Grundbuchauszug, не старше 3 месяцев (выписка из земельной книги)
Energieausweis (энергетический паспорт дома)
Счета на ремонт и перепланировку (не всегда обязательно)
Расчеты по жилищным расходам и экономический план на год
Резервы и протоколы собрания собственников
Копии всех полисов страхования здания
Действующий договор аренды, если Вы продаёте квартиру с квартиросъёмщиком
Ваш договор купли-продажи по приобретению квартиры

Для дома/виллы

Flurkarte (кадастровый план), выдаётся кадастровой службой
Grundriss (план дома с описанием)
Копии строительных актов: 1. Baupläne, 2. Baugenehmigungsurkunde, 3. Baubeschreibung, хранящихся в ведомстве по соблюдению строительных правил
Точные измерения по площади дома
Grundbuchauszug, не старше 3 месяцев (выписка из земельной книги), выдаёт Grundbuchamt (Amtsgericht) Вашей местности, стоимость 10-20 евро
Energieausweis (энергетический паспорт), выдаётся с постройкой дома или если дом старый заказывается
Счета на ремонт и перепланировку (если было что-то сделано)
Договор по страховке дома, важен для нотариуса
Grundsteuerbescheid (последняя выписка по земельному налогу), тоже необходима нотариусу
Ваш договор купли-продажи, по которому Вы покупали дом

Сбор документов может продлиться до 2 месяцев, особенно если недвижимость построена до 1980 года. Но в общем, приложив усилия, можно всё собрать быстрее. Услугу сбора документов может предоставить риэлтор, по предоставленной заказчиком доверенности. Как только собраны все документы можно приступать к экспозе вашего объекта.

3. Профессиональное экспозе объекта и маркетинговая стратегия - залог Вашего успеха

Для каждой квартиры или дома должна быть разработана маркетинговая стратегия. Основой для этого является так называемое экспозе объекта недвижимости. Это 6-7 страничное графически красиво оформленное описание объекта с важными деталями к объекту, планировкой и квадратурой, а так же с адресом на карте. Это в Германии стандарт для предложения объекта и каждый интересующийся объектом получает эту полную информацию. Эту услугу предоставляют также риэлторы. Размещение Вашего объекта это прежде всего знания на каких платформах и где должен быть размещён объект и здесь нужны знания рынка, чтобы достичь внимание целевого клиента.

4. Показ объекта и переговоры

Если Ваш объект размещён, правильно оформлен и цена убедительна, то клиенты не будут заставлять себя ждать. После получения экспозе от риэлтора, назначается показ объекта. Потенциальные клиенты знакомятся с недвижимостью и дают сперва устное согласие на покупку или пытаются немного «сбить» цену, но это бывает не так часто. Риэлторы обговаривают новую цену с собственником. Если собственник согласен, то можно обговаривать заключение контракта и назначать день подписания контракта у нотариуса.

5. Нотариальное подписание договора купли-продажи

Все сделки с недвижимостью в Германии/Мюнхене проходят через нотариус. Он гарантирует правомерность сделки и разъясняет каждой стороне все детали. Поэтому нотариусу важно знать, что Вы его полностью понимаете. Риэлтор вместе с продавцом и покупателем выбирают нотариуса. Риэлтор организует подходящий день у нотариуса и передаёт все документы. За 2 недели до подписания договора, обе стороны получают договор, где они могут внести поправки. На подписание договора русскоязычные клиенты должны пригласить переводчика или если у Вас русскоязычный риэлтор, то он так же может перенять эту услугу (согласно § 16 BeurkG). Нотариус озвучивает каждый пункт договора и отвечает на все вопросы присутствующих. После подписания договора обеими сторонами в документах делается пометка о переходе собственности, где стоят уже новые собственники недвижимости. Таким образом исключена повторная продажа объекта во время внесения нового собственника в земельную книгу. Окончательный переход собственности и занесение нового собственника в поземельную книгу происходит после оплаты всей суммы купленной недвижимости и оплаты земельного налога на покупку (3,5% от стоимости объекта). После этого нотариус даёт распоряжение об окончательном переходе собственности и заносе в поземельную книгу.

6. Физическая передача объекта недвижимости и акт переход на месте объекта

Теперь когда выполнены все формальности, новый собственник может заезжать в квартиру или дом. По акту передачи проверяется наличие инвентаря, с которым была продана квартира и ключи. Тогда можно сказать сделка совершена успешно!